Le statut
La location meublée non professionnelle consiste à mettre en location des immeubles (chambres, appartement…) équipés permettant au locataire de l’occuper immédiatement.
Ce statut particulier, ouvert à tous les contribuables français, permet de devenir propriétaire-bailleur en percevant des revenus locatifs.
Il s’agit de l’une des plus anciennes niches fiscales encore en vigueur.
Le propriétaire bénéfice aussi d’une fiscalité souple et avantageuse engendrant une taxation moindre des revenus locatifs.
À SAVOIR
Les condition d'éligibilité sont les suivantes :
- S’engager à acheter un logement décent.
- Louer le bien en tant que meublé.
- Percevoir un montant maximal de loyer de 23 000 €.
Les résidences de services
Une résidence de services est un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence.
Expelium vous accompagne afin de vous garantir les meilleures conditions d'investissement dans la location meublée.
Chaque paramètre a son importance :
- sa localisation (demande locative du secteur),
- le promoteur,
- la qualité de l’immeuble (prestations, services proposés),
- les dispositions du bail commercial.
Nous nous sommes entourés pour cella de promoteurs reconnus dans le secteur et d'exploitants solides ayant de nombreuses années d'expérience.
Il existe différents types de résidences avec services qui peuvent être classées selon leur destination :
Les Résidences Étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome.
Les Résidences médicalisées (EHPAD) pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagement et des services adaptés à leurs besoins spécifiques.
Les Résidences séniors à destination des personnes âgées désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins.
Les Résidences de tourisme conçues pour héberger en courts séjours des touristes nombreux en France (première destination touristique mondiale).
Les Résidences de tourisme d’affaires, situées au cœur des grands centres urbains et destinées à accueillir une double typologie de clientèle : affaires et loisirs.
À SAVOIR
L'investissement dans un logement meublé peut donner droit sous certaines conditions à une réduction d'impôt via le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif qui a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.
Le bail commercial
Le bail commercial est modulable et avantageux pour l'investisseur. Il est signé pour une durée minimum de 9 ans.
C'est un contrat de location qui soumet la relation entre le bailleur et le preneur au statut particulier des baux commerciaux.
La gestion locative est simplifiée et sécurisée : le bailleur a pour seul locataire l’exploitant.
Vous êtes libéré des préoccupations habituelles d’un propriétaire (paiement des loyers, états des lieux, réparations…) car c'est l'exploitant qui s'en occupe au quotidien.
Il se charge de la sélection des locataires, la gestion des quittances, le paiement des charges, l’organisation des travaux, l’entretien ménager…
À SAVOIR
En confiant la gestion de votre bien à un exploitant, vous être protégé contre les risques locatifs : vacance locative, impayés, etc..
En effet l'exploitant a pour obligation de payer au propriétaire bailleur le montant du loyer commercial convenu entre eux, que le logement soit loué ou non.
La TVA
La TVA peut être avancée par le promoteur dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
C'est lui qui se chargera de la récupérer auprès du service des impôts. Vous n'aurez donc pas à la financer.
Elle doit parfois être avancée par l'acquéreur, qui doit donc engager les démarches auprès du service des impôts.
Dans ce cas, elle fait l'objet d'un crédit à court terme avec différé total d'amortissement qui sera remboursé une fois la récupération faite.
La récupération de la TVA est appliquée sur le prix d’achat. Elle se fait dans un délai variant de 15 jours à 6 mois.
Fiscalité
Le statut LMNP offre des possibilités de défiscalisation que vous ne pourrez trouver dans aucun autre dispositif.
En fonction des recettes locatives générées vous opterez :
- soit pour l’abattement forfaitaire de 50% (ou micro-BIC) lors de la déclaration de vos revenus fonciers nets
- soit pour le régime réel via l’amortissement du bien et du mobilier et la déduction des charges.
Afin de faciliter la déclaration au service des impôts, nous vous recommandons de faire appel à un Expert Comptable.
Grâce à son réseau de conseil Expelium peut vous recommander un Expert Comptable spécialiste de la location meublée.
Vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement personnalisé de la création d’activité à l’élaboration de la liasse fiscale y compris l'établissement des demandes de remboursement de la TVA.
À SAVOIR
Si le propriétaire-bailleur fournit par lui-même 3 des 4 prestations hôtelières (fourniture du petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison ou réception même non personnalisée de la clientèle), il relève du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée (ex. : chambres d’hôtes).
Cela implique des conséquences en matière d’amortissement, de plus-values, d’imputation des déficits, de TVA, etc.
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel (LMP), en société ou non, dans certaines conditions.
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23.000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année).
Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).