DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

NUE-PROPRIÉTÉ 

/ La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée tout en limitant l’investissement initial. Fiscalement intéressante, la nue-propriété est souvent utilisée pour anticiper une succession.

La propriété d’un bien immobilier peut « se démembrer », autrement dit se diviser, en plusieurs parties :

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« L’usus » : l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (le droit d’habiter le bien) ;

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Le « fructus » : les fruits, c’est-à-dire la possibilité de louer et de percevoir les loyers d’un logement par exemple ;

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« L’abusus » : c’est-à-dire la capacité de vendre le bien, de le modifier voire même de le détruire.

+ EN SAVOIR PLUS

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LA NUE-PROPRIÉTÉ INTERVIENT QUAND IL Y A DÉMEMBREMENT D’UN BIEN IMMOBILIER :

La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier. Il se traduit en pratique par la possession des murs. Le nu-propriétaire est, comme son nom l’indique, le propriétaire du logement.

L’usufruit se compose de l’usage du bien immobilier et du fruit de celui-ci. L’usufruitier a donc le droit de vivre ou de louer le bien sans en être propriétaire.

Dans les faits, le nu-propriétaire ne peut pas jouir de son bien immobilier pendant toute la durée de l’usufruit. En contrepartie, l’usufruitier est redevable des charges et taxes relatives au logement. Lorsque l’usufruit touche à son terme, pour cause de décès ou échéance du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. La forme la plus connue de démembrement est le viager. Mais il existe d’autres manières de devenir nu-propriétaire.

LES INTÉRETS DE DEVENIR
NU-PROPIÉTAIRE

Le dispositif Malraux concerne les biens anciens situés dans des secteurs définis où l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur.
Ces zones sont réparties en deux catégories :

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Acquérir un bien immobilier à un PRIX PLUS ABORDABLE

L’achat d’un logement en nue-propriété permet de bénéficier d’une réduction de 23 % par tranche de 10 ans appliquée au prix. L’investisseur bénéficie donc d’un tarif préférentiel à l’achat.

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RÉALISER une plus-value LORS de la revente

Cette opération permet d’investir sans payer les charges relatives au logement et, au moment de la revente, de réaliser un bénéfice non-imposable si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans. Attention toutefois, si le bien est revendu à un prix supérieur au prix d’origine, le vendeur devra payer des impôts sur la plus-value. En sachant que l’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec le temps, l’opération peut être avantageuse.

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ETRE propriétaire ET Défiscaliser

Bien qu’il soit propriétaire, le nu-propriétaire ne paie ni les charges relatives au logement, ni la taxe foncière, qui sont à la charge de l’usufruitier. Une économie non-négligeable lorsque l’usufruit s’étale sur plusieurs dizaines d’années. De plus, le propriétaire peut, durant la période de l’usufruit, défiscaliser ses revenus fonciers. Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose par ailleurs de revenus fonciers issus, par exemple d’autres biens immobiliers, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt pendant 10 ans maximum. Un système intéressant pour les investisseurs qui cherchent à réduire leurs impôts malgré leur patrimoine conséquent.

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Barème fiscal de répartition de l’usufruit et la nue-propriété

L’administration fiscale calcule la valeur du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus sa partie sera coûteuse. En revanche, le nu-propriétaire a tout intérêt à avoir un usufruitier jeune car il reçoit la contrepartie.

PRÉPARER SA RETRAITE GRÂCE À LA NUE-PROPRIÉTÉ 

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L’approche de la retraite peut constituer une opportunité pour de futurs retraités d’obtenir un bien immobilier adapté à leurs besoins à un prix moindre.

TRANSMETTRE SON PATRIMOINE GRÂCE À LA PROPRIÉTÉ

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La nue-propriété est la solution privilégiée pour les parents disposant d’un patrimoine immobilier conséquent qui souhaitent anticiper leur succession tout en donnant un coup de pouce à leurs enfants.

En transmettant la nue-propriété du bien à leur progéniture, les propriétaires transmettent leur patrimoine tout en conservant l’usufruit du bien et donc le droit d’y vivre ou de percevoir les loyers. À la mort de ses parents, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans payer les droits de mutation.

Une autre possibilité offerte par la nue-propriété est de transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants. Ces derniers peuvent profiter de revenus complémentaires.

Source : selexium.com

TÉLÉPHONE

05 47 44 98 41

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