DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

DÉFICIT FONCIER

Cet investissement s’adresse aux contribuables qui sont fortement imposés sur leurs revenus fonciers et/ou à ceux qui veulent développer leur patrimoine immobilier en bénéficiant d’un coup de pouce fiscal.

La mise en location nue (sans meubles) d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieurs aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.

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Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

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L’imputation est acquise à condition que le contribuable conserve le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été réalisée.

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« Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »   Article 156 du code général des impôts (CGI)

LES AVANTAGES DU DÉFICIT FONCIER

Lorsque vous louez un bien immobilier vide, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts. Si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce résultat négatif vient s’imputer sur vos autres résultats fonciers (revenus d’autres locations vides) et/ou sur votre revenu global ce qui diminue votre revenu imposable donc vos impôts.

Faire du déficit foncier présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

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Pas de limite d’investissement, de montant maximum de travaux, de plafond de ressources pour le locataire, de zone géographique définie, etc. ;

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Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € ;

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Déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers ;

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Déduction l’année de paiement des travaux même si le bien n’est pas encore loué;

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Pouvoir cumuler ce mécanisme avec d’autres dispositifs de défiscalisation ;

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Investissement non concerné par le plafonnement des niches fiscales.

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À SAVOIR

L’économie d’impôts réalisée grâce à ce mécanisme dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire. Plus cette dernière est élevée, plus la réduction est importante. Conservez bien toutes les factures pour pouvoir présenter les justificatifs à l’administration fiscale en cas de réclamation.

BIEN CALCULER SON DÉFICIT FONCIER

Vous pouvez utiliser un logement que vous avez déjà dans votre patrimoine ou acheter un bien. Dans les deux cas, il faut que des travaux de rénovation soient nécessaires. Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit être vide, sans meubles, vous concluez un bail d’habitation nue avec le locataire.

Les charges ne sont pas plafonnées mais les dépenses doivent être réelles et justifiées. Elles peuvent être déduites alors même que le logement n’est pas encore loué. Pour pouvoir constater un déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel. Les loyers provenant de locations vides sont à intégrer dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration de revenus.

En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges déductibles (3 catégories).

Les charges financières : intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier) des crédits contractés pour financer l’acquisition ou les travaux du bien loué.

Les charges de travaux : travaux qui ont pour objet de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement de confort supplémentaire. 

Les charges d’exploitation : frais de gestion versés aux agences immobilières, frais de syndic, primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, taxe foncière, charges de copropriété.

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À SAVOIR

Le déficit généré par ce type de charges est non déductible du revenu global mais uniquement des autres revenus de location. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

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COMMENT CELA FONCTIONNE ?

L’imputation sur les autres revenus fonciers permet de « gommer » des revenus imposables et donc d’obtenir une économie d’impôt sur le revenu mais aussi de prélèvements sociaux.

On distingue 3 étapes :

Acheter ou posséder un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation.

Réaliser des travaux de rénovation (attention à la nature des travaux, seuls certains travaux sont déductibles).

Louer le logement nu (sans meubles) et opter pour le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers.

IMPUTATION DU DÉFICIT FONCIER

Le mécanisme du déficit foncier n’est pas conditionné à un engagement de location, vous pouvez revendre votre logement à tout moment. Toutefois, cela peut avoir des conséquences sur le déficit foncier imputé peu avant la cession.

Calcul de la plus-value Taxation de la plus-value Remise en cause
du déficit foncier imputé

Différence entre le prix d’achat (les travaux déjà déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition) et le prix de revente du bien.

La plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Si vous vendez dans les 3 ans de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global alors   l’administration fiscale recalcule votre impôt sans la déduction du déficit foncier.

Un abattement pour durée de détention est appliqué à la plus-value obtenue.

Exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Aucune remise en cause du déficit foncier imputé sur vos autres revenus fonciers ou mis en réserve pour servir sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

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